住宅宿泊事業法の基本構造と観光庁の通知
住宅宿泊事業法は、届出制の住宅宿泊事業、登録制の住宅宿泊管理業および仲介業という3層構造で構成されています。事業者は以下の義務を負っています。
- 家主不在時の管理業者への委託
- 届出7日前までの近隣住民への書面周知と区への報告
- ゴミの適正処理
観光庁は2024年7月、居住環境が著しく損なわれる強い必要性が認められる場合に限り、自治体が条例で既存施設も含めた営業禁止ができる旨を通知しました。これにより、事実上の規制権限が自治体へ譲渡されました。
新宿区の現状とトラブルの増加
新宿区の民泊施設数は全国最多です。届出住宅数は、2024年7月15日時点で3,775件、2026年8月末時点では3,928件となっています。
民泊関連のトラブルは急増しており、令和3年度の70件から令和7年度の924件へと、5年間で約13倍に増加しました。昨年度の苦情・相談件数は1,334件に達し、前年度比で542件増加しています。主な内容はゴミ出しや騒音などです。
行政は29事業者に業務停止、5事業者に廃止命令を出すなどの個別処分を行っていますが、対応マンパワーの不足もあり、住民環境の悪化を防ぎきれない状況にあります。
新宿区の新方針と規制内容
新宿区は、2025年9月定例会において「住居専用地域の営業可能日数を週3日から週2日に減らす案」が否決されたため、以下の原則禁止を柱とする規制を導入します。
- 営業禁止区域：都市計画上の住居専用地域および文教地区（住宅地や学校周辺）を対象とし、地域単位で営業可否を判断します。
- 適用範囲：新規施設だけでなく、既に営業している既存施設にも適用します。ただし、一定の猶予期間を設けます。
- 例外認可：家主が同居し、適切な運営ができるなどの要件を満たした場合に限り、営業を認めます。
- 商業地域の規制：住民負担軽減のため、営業日数の上限を現行の180日から120日へ短縮します。
他自治体の動向と専門家の見解
京都市では住宅地と工業用地での営業禁止を検討していますが、対象を「新規施設のみ」とし、既存施設には適用しない方針であり、新宿区とは対照的です。
JTB総合研究所の山下真輝氏は、既存施設まで一律禁止とする規制は極めて異例であると指摘しています。また、この規制が悪質事業者の他自治体への移転や、旅館業への転換を招く可能性に懸念を示しています。
今後のスケジュールと予想される影響
今後のスケジュールは以下の通りです。
- 10月：意見公募（パブリックコメント）を開始
- 来年2月：第1回区議会定例会に改正条例案を提出
- 来年夏以降：施行を目指す
この規制の施行により、区内民泊の半数以上に相当する約2,000件が営業不能になる可能性があります。
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